O que é o memorial descritivo
O memorial descritivo é o documento que descreve as especificações da obra: os materiais e acabamentos de cada ambiente das unidades e das áreas comuns. Na incorporação imobiliária, ele faz parte dos documentos que a Lei 4.591/1964 pede para o registro da incorporação, e é a referência do que o comprador vai receber.
Para a personalização, o memorial tem um papel simples e importante: ele define o acabamento padrão. Toda escolha do comprador é uma troca em relação a esse padrão, e todo item que ele não trocar continua como está no memorial.
Onde a personalização entra
Quando o comprador escolhe um acabamento diferente do padrão, a unidade dele passa a ter especificações próprias. Em geral, isso não muda o memorial registrado do empreendimento: as alterações ficam num documento assinado entre a incorporadora e o comprador, normalmente chamado de termo de personalização ou aditivo ao contrato.
Esse documento é o que a engenharia, suprimentos e a equipe de entrega consultam para saber o que instalar em cada unidade. Por isso, ele precisa ser completo e sem ambiguidade: qualquer item vago vira discussão na vistoria.
O que o termo de personalização precisa registrar
- Identificação. Comprador (nome e CPF ou CNPJ), empreendimento, unidade e tipologia, e a referência ao contrato de compra.
- Cada item alterado. Ambiente, item, o padrão do memorial que está sendo trocado e a opção escolhida, com nome comercial, fornecedor e referência.
- Itens mantidos. Uma frase clara de que tudo o que não foi alterado segue o memorial descritivo.
- Valores. O preço de cada upgrade, os itens incluídos sem custo e o total.
- Pagamento. A forma de pagamento, o número de parcelas e as datas de vencimento.
- Prazos. Até quando o comprador pode escolher ou mudar, e o que acontece com quem não escolher (em geral, o acabamento padrão).
- Substituição. O que acontece se um material sair de linha: troca por um equivalente de mesma qualidade, com aviso ao comprador.
- Situações especiais. Como ficam os valores pagos se o contrato de compra for desfeito, e se o comprador pode pedir mudanças depois de assinar.
- Assinatura das duas partes, com data.
Prazo de escolha e quem não escolhe
O prazo de escolha precisa estar escrito, com data, e casar com o cronograma de compras e de acabamentos da obra. Ele protege os dois lados: o comprador sabe até quando pode decidir, e a incorporadora não fica presa a mudanças de última hora.
Deixe igualmente claro o que acontece com quem não concluir no prazo. O mais comum é a unidade receber o acabamento padrão do memorial descritivo, sem custo adicional. Lembre os compradores com antecedência, e guarde o registro desses lembretes.
Os erros que geram divergência na entrega
- Descrição vaga. “Piso conforme reunião” ou “bancada clara” não dizem o que comprar. Use nome comercial, fornecedor e referência.
- Erro de digitação. Um código ou uma cor errada no termo aparece só na vistoria, quando já foi instalado.
- Mudança sem registro. Um ajuste combinado por telefone ou mensagem, e que não entrou num documento assinado, vira palavra contra palavra.
- Versões diferentes. O comprador assinou uma versão, suprimentos comprou por outra planilha.
- Falta de regra para material descontinuado. Sem cláusula de substituição, qualquer troca precisa ser negociada de novo.
Quase todos esses erros vêm do mesmo lugar: o termo é redigido à mão a partir de anotações, e a lista de compras é montada separadamente. Quando os dois saem da mesma fonte, as escolhas confirmadas pelo comprador, a divergência praticamente desaparece. Veja também o guia completo de personalização de unidades.
Checklist de revisão antes da assinatura
- Comprador, unidade e tipologia corretos
- Cada item alterado com ambiente, padrão trocado e opção escolhida
- Nome comercial, fornecedor e referência de cada material
- Frase dizendo que os itens não alterados seguem o memorial descritivo
- Preço de cada upgrade e total conferidos
- Forma de pagamento, parcelas e vencimentos
- Prazo de escolha e regra para quem não escolher
- Cláusula de substituição de material descontinuado
- Modelo revisado pelo seu jurídico
Como a ConfigDar gera o contrato de personalização
Na ConfigDar, o comprador escolhe os acabamentos no site da incorporadora, ambiente por ambiente, define a forma de pagamento e confirma. Nesse momento:
- O contrato do comprador é gerado exatamente com o que ele escolheu: cada acabamento, o total e a forma de pagamento. Ninguém digita nada.
- Sua equipe visualiza cada contrato no Portal e baixa em Word editável, para revisar antes de enviar para assinatura.
- A lista de materiais sai das mesmas escolhas, então o que foi contratado e o que vai ser comprado batem.
- No prazo final, quem não concluiu recebe automaticamente os acabamentos padrão.
Veja como a ConfigDar funciona, passo a passo, ou leia o guia sobre kit acabamento.
